Isoleren over de perceelgrens. Buur moet dit soms aanvaarden, maar kan niet worden gedwongen om eigendom af te staan

Uitspraak van 29/01/2026

De steeds strengere isolatienormen maken het vaak noodzakelijk om bestaande gebouwen bijkomend te isoleren. In de praktijk gebeurt dat meestal langs de buitengevel. Dit kan evenwel aanleiding geven tot spanningen met buren indien een gevel reeds op de perceelgrens staat. De buur ondervindt hierdoor immers een aantasting van zijn eigendomsrecht. In een arrest van 29 januari 2026 verduidelijkt het Grondwettelijk Hof welke rechten en verplichtingen in dergelijke situaties gelden.


Feiten en lagere rechtspraak

Het bodemgeschil is redelijk typisch. De eigenaar van een gebouw met gevel op de perceelgrens wilde isoleren langs de buitenkant. De eigenaar van het aangrenzende perceel, een VME, was hiermee niet akkoord. De VME weigerde toestemming te verlenen of het nodige stuk van het perceel over te dragen.

De eigenaar van de gevel zag in de weigering om de perceelrand over te dragen een rechtsmisbruik. Hij wende zich dan ook tot de rechter. Deze meende dat de isolatiewerken, die ook van openbaar nut zijn gezien het recht op een gezond leefmilieu, niet mogelijk waren zonder de overdracht van een strook grond langs de perceelgrens. Hij vroeg zich echter ook af of hij de eigenaar van het aangrenzende perceel wel kon dwingen om zijn grond te verkopen. Het eigendomsrecht en de contractvrijheid, die ook de vrijheid inhoudt om niet te contracteren, zijn immers belangrijke principes in een democratische rechtstaat.

Hij stelde de vraag dan ook aan het Grondwettelijk Hof.


De uitspraak

Het Grondwettelijk Hof vangt aan vanuit de leer van het rechtsmisbruik. Van rechtsmisbruik is sprake wanneer iemand een recht dat hij heeft, uitoefent op een wijze die kennelijk de grenzen te buitengaat van hoe een normaal en redelijk persoon het recht zou uitoefenen. In geval van rechtsmisbruik kan de rechter de uitoefening van het recht matigen tot het normale niveau.

Het Grondwettelijk Hof wijst er op dat volgens het Hof van Cassatie ook de contractvrijheid onderworpen is aan de grenzen van het rechtsmisbruik, en ziet geen reden om van deze rechtspraak af te wijken. Het meent dan ook dat de rechter weldegelijk kan vaststellen dat een weigering om te contracteren rechtsmisbruik vormt, en dus ook dat een weigering om een buur een grens te laten overschrijden onder bepaalde omstandigheden rechtsmisbruik vormt.

Daarentegen meent het Grondwettelijk Hof dat het een brug te ver is om de eigenaar, die weigert om het isoleren toe te staan, te gaan dwingen om zijn eigendom over te dragen. De sanctie voor rechtsmisbruik is immers de matiging van de uitoefening van het recht, en niet het verval van het recht. Het Hof wijst er ook op dat voor het uitvoeren van de isolatiewerken niet per se een eigendomsoverdracht nodig is.

Het Hof wijst zelf niet op een alternatief, maar dit is te vinden in artikel 3.62 BW, dat handelt over grensoverschrijding. Dit artikel bevat ook de mogelijkheid tot het vestigen van een recht van opstal. In ieder geval moet de eigenaar dan een passende schadeloosstelling krijgen.

Als uitsmijter geeft het Hof nog aan dat de wetgever eventueel een gedwongen eigendomsoverdracht met oog op isolatie zou kunnen uitwerken, en dat dan aan die wetgever toekomt om te voorzien in regels voor een billijke voorafgaande compensatie.


Conclusie:

Wanneer een buur wil isoleren tegen de gevel op een perceelsgrens kan een eigenaar niet zomaar iedere overeenkomst hieromtrent weigeren. Dit betekent echter nog niet dat een rechter de eigenaar in de huidige stand van het recht kan dwingen om een stuk van zijn perceel te verkopen.